Понятие стоимости, затрат и цены. Выделенные красным это правильные Имущественное право - это
Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и представляет собой меру того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.
Затраты – издержки необходимые для создания объекта недвижимости сходного с оцениваемым.
Цена – денежные средства, уплачиваемые за собственность.
Виды стоимости недвижимости делятся:
1. Стоимость обмена (объективная);
2. Стоимость пользования (субъективная).
Стоимость обмена. Стоимость, рассматриваемую в связи с отчуждением вещи и проявляющуюся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или деньги, называют стоимостью в обмене. Она носит объективных характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передачи в залог, в аренду и т.д.
К этой стоимости относятся:
- рыночная стоимость - это цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести, (наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условия равновесия). В этом определении подразумевается, что продажа имущества совершалась бы, а права на него переходили бы от продавца к покупателю на определенную дату в условиях, когда:
продавец и покупатель имеют типичную мотивацию (собственные экономические интересы);
обе стороны сделки хорошо информированы, чтобы в наибольшей степени удовлетворить собственные интересы;
имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на сделанное предложение;
платежи осуществляются наличными деньгами;
компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без дополнительных уступок и льгот.
Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников и отражает реальные условия, складывающиеся на этом рынке.
- ликвидационная стоимость - чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже;
- страховая стоимость - рассчитывается на основе полной восстановительной стоимости или полной стоимости замещения объекта, который подлежит риску уничтожения или разрушения.
На базе страховой стоимости определяют:
– страховую сумму;
– страховые выплаты;
– страховые проценты.
- залоговая стоимость - оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитование, осуществляемая по рыночной стоимости;
- арендная стоимость - плата за аренду недвижимости.
Стоимость использования. Стоимость вещи с точки зрения конкретного человека, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей, называют стоимостью в пользовании.
Стоимости в пользовании одной и той же вещи для разных людей могут существенно различаться, т.к. люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи в силу их индивидуальных вкусов, взглядов, пристрастий, симпатий и антипатий. Она носит субъективный характер и отражает намерения владельца и арендатора.
Стоимость пользования основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности и удобств. Отражает ценность объекта для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости.
К этой стоимости относятся:
§ инвестиционная стоимость - при ее расчете типичный инвестор вкладывает капитал в недвижимость и стремится получить на ряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Расчет этой стоимости производят исходя из ожидаемых данных инвестором доходов и конкретной ставки капитализации;
§ балансовая стоимость - стоимость имущества, включаемая в балансовую ведомость предприятия – это стоимость недвижимости индексированная на дату переоценки ОФ за вычетом амортизации и стоимости вновь приобретенных и возведенных объектов за отчетный период;
§ стоимость для целей налогообложения юридических и физических лиц - определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами–оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановленной стоимости объекта;
§ восстановленная стоимость (аналогична понятию затрат) - определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций, материалов и с тем же качеством строительно–монтажных работ. Эта стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта;
§ стоимость замещения - определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым одинаковую полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных материалов и конструкций, то есть эта стоимость выражается издержками на создание объекта функционального аналога.
Отличие стоимости обмена от стоимости пользования заключается в том, что стоимость пользования есть характеристика вещи с точки зрения ее конкретного обладателя (реального или потенциального) и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость обмена, напротив, основывается на суждениях привлекательности вещи минимум двух сторон – в рамках сделки, и неопределенного числа ее потенциальных обладателей – в рамка рынка.
Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно, если отсутствуют те или иные условия равновесия, (продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка.)
Важно различать понятия “стоимость”, “затраты” и “цена”.
Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить покупатель за оцениваемую собственность. Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым.
Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.
Известны 4 условия, приводящие к появлению стоимости:
спрос (увеличение спроса в большинстве случаев влечет за собой рост цен);
полезность(чем больше полезность, тем больше спрос, рост полезности обычно сопровождается ростом цены);
ограниченное предложение (несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока участники рынка имеют к нему неограниченный и безвозмездный доступ);
возможность передачи прав (любая вещь только тогда становится товаром и собственно приобретает стоимость, когда существует возможность передачи прав собственности на нее).
В современной экономике существует множество различных видов стоимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, балансовая стоимость и др. Но, в общем, они могут быть разделены на две категории: стоимость в пользовании и стоимость в обмене.
Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Обычной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
а) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
б) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
в) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
г) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чъей-либо стороны не было;
д) платеж за объект сделки выражен в денежной форме.
Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Одним из наиболее часто упоминаемых видов стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость.
Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Она связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, последствия подоходного налогообложения.
Восстановительная стоимость (воспроизводства) - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.
Стоимость замещения - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта аналогичного объекту оценки.
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся а рынке товаров.
Стоимость объекта при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.
Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налогооблагаемой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная в случае, если объект должен выть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Специальная стоимость – стоимость, ля определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах. 1
В случае, если право бессрочного пользования не включает в себя согласие собственника на сдачу земли в аренду, то рыночная стоимость у такого права в принципе теоретически отсутствует. Хотя заметим, что право бессрочного (постоянного) пользования, не включающее в себя согласие собственника на аренду земли , может быть оценено стоимостью в пользовании (инвестиционной стоимостью). Сопоставление инвестиционной стоимости при текущем и будущем использовании может являться отправной точкой для определения наиболее вероятной цены продажи.
Стоимость в пользовании (нерыночные виды стоимости)
Деление недвижимости на специализированную и неспециализированную приводит к двум формам проявления стоимости недвижимости как товара потребительной стоимости (или стоимости в пользовании) и стоимости в обмене (или меновой стоимости).
К формам проявления стоимости в пользовании могут быть отнесены инвестиционная, балансовая, для целей налогообложения и другие.
Стоимость в пользовании соответствует стоимости объекта для конкретного пользователя, при этом объект не выставляется на открытый рынок. Этому понятию соответствуют нерыночные базы оценки (виды стоимости).
Так как стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного
Стоимость в пользовании определяется исходя из предположения о том, что предприятие не будет продаваться на свободном, открытом и конкурентном рынке для любых альтернативных целей использования ни полностью, ни путем распродажи по частям. Стоимость в пользовании носит субъективный характер, поскольку выражает мнение владельца предприятия относительно возможностей его дальнейшего использования. Основные стоимости этого вида
Доля участника, который при учреждении ООО не внес в срок свой вклад в уставный капитал в полном размере, а также доля участника, который передал в пользование обществу имущество в качестве вклада в уставный капитал и не предоставил в срок соответствующую компенсацию, переходит к обществу. При этом оно выплачивает участнику действительную стоимость части его доли, пропорциональной внесенной им части вклада или сроку, в течение которого имущество находилось в пользовании ООО, или с согласия участника выдает ему имущество такой же стоимости. Устав может предусматривать, что к ООО переходит часть доли, пропорциональная неоплаченной части вклада или стоимости компенсации. Если участник исключен из ООО, то его доля переходит к обществу. При этом ООО выплачивает исключенному участнику действительную стоимость его доли.
Например, если договор имеет вид 3/10 чисто 45 , то стоимость источника равна 31,8% (3 97 -360 35- 100%). Логика рассуждений очевидна допустим, что полная цена равна 100 руб. отказ от скидки означает, что за пользование дополнительным (в течение 35 дней) источником придется платить больше на 3,093% (3 97 100%) переход к характеристике стоимости в терминах годовой процентной ставки как раз и дает величину 31,8%. Легко заметить, что этот источник весьма дорогой вот почему скидками чаще всего пользуются.
Налогом со строений облагались жилые дома, фабрики, заводы, склады, торговые помещения и всякого рода строения и сооружения, находившиеся в пользовании или владении как частных лиц, так и предприятий и учреждений обобществленного сектора (за исключением строений, отнесенных к имуществам местных Советов, т.е. муниципализированных, за пользование которыми могла взиматься только арендная плата). Предельные ставки налога , дифференцированные по плательщикам, были установлены законом в размерах для государственных строений, промышленных предприятий - 0,75%, для прочих строений обобществленного сектора - 1,0% к балансовой стоимости (без скидки на амортизацию) для строений рабочих и служащих - 1,0% к страховой оценке , для остальных строений - 1,5% к страховой оценке (с правом республик повышать эту ставку до 2,0%).
Налог взимался с кооперативных предприятий, организаций и учреждений за любые строения, находящиеся в их собственности или переданные им в пользование государственными и общественными (кроме кооперативных) предприятиями и организациями граждан СССР, иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства за принадлежащие им строения на территории СССР. Налог уплачивался в размере 0,5% стоимости строений - за строения жилищного фонда кооперативных предприятий, учреждений, организаций и иностранных юридических лиц и 1% стоимости строений - за остальные строения.
Кредиторы определяют процент, который они готовы авансировать, учитывая ликвидность, способность к хранению, стабильность рыночной цены , сложность реализации и расходы, связанные с ней, вида запасов , предлагаемого в качестве обеспечения по ссуде. Издержки реализации некоторых видов запасов могут быть очень высоки. Кредиторы не хотят иметь дело с ликвидацией обеспечения, но они не хотят также убедиться в том, что залог имеет адекватную стоимость в случае, когда заемщик прогорает и не способен выплатить кредит или хотя бы процент. Однако при выдаче большей части обеспеченных ссуд решение о выдаче зависит от возможностей заемщика генерировать денежные средства для обслуживания долга . Существует множество способов приобретения кредитором определенных прав на запасы, и мы рассмотрим их по очереди. Согласно первым трем методам (изменяющийся залог, залог движимого имущества и расписка о передаче имущества в доверительное управление) запасы остаются в собственности заемщика. В соответствии с двумя последними (товарные квитанции на хранение на складах общественного пользования и складах заемщика) запасами владеют третьи лица.
Налогообложение выражает смену форм собственности . Только тогда форма принудительного изъятия средств в казну государства является налоговой, когда часть стоимости в денежном выражении переходит из корпоративной или индивидуальной собственности в государственное пользование.
В соответствии с МСФО 18(параграф 30) проценты должны признаваться на пропорционально временной основе, учитывающей эффективный доход на актив. Это значит, что они признаются в тех отчетных периодах , в которых денежные средства и другие активы находились в пользовании других организаций, пропорционально времени их нахождения у заемщика (должника). Эффективный доход на актив определяется процентной ставкой , необходимой для дисконтирования ожидаемого денежного потока на протяжении всего срока применения этого актива и доведения его до первоначальной балансовой стоимости . Процентная выручка включает сумму погашения любой разницы между первоначальной балансовой стоимостью долговой ценной бумаги и ее стоимостью на момент погашения , включая скидки, премии и т.п. Когда невыплаченные проценты накапливаются до приобретении ценной бумаги или инвестирования актива иным образом, они не признаются в качестве выручки, а корректируют дисконтированную стоимость инвестиции.
Пример. Нефтебаза планирует на очередной год реализацию товаров по покупной стоимости в сумме 324 млн. руб. Средняя длительность оборачиваемости товаров , определенная на основе статистических данных за предыдущий год,- 12 дней. Процентная ставка за пользование банковским кредитом по товарообороту и под временные сверхнормативные сезонные запасы - 2%. Норматив собственных-оборотных средств - 3 млн. руб.
АКТИВЫ НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ - стоимость права пользования землей, водой и другими природными ресурсами , сооружениями, оборудованием, а также иных имущественных прав (в том числе на использование изобретений, ноу-хау), внесенная участниками предприятий (совместного, акционерного общества , общества с ограниченной ответственностью и др.) в счет их вкладов в уставной фонд предприятия и приобретенных в процессе его деятельности. Величина износа (амортизации) по АКТИВАМ НЕМАТЕРИАЛЬНЫМ определяется в порядке, устанавливаемом учредительными документами предприятия.
В последние годы все большую популярность среди промышленных компаний получает финансовый лизинг , т.е. приобретение дорогостоящих машин и оборудования и сдача их в аренду. Обычно банк или подчиненная ему лизинговая компания покупают за полную стоимость машины и оборудование и предоставляют их в пользование арендатору. Последний периодически (раз в месяц, квартал) уплачивает взносы, за счет которых происходит погашение стоимости оборудования и обеспечивается прибыль учреждения, кредитующего сделку.
При оперативном лизинге имущество передается лизингополучателю на срок, существенно меньший нормативного срока его службы. Этот вид лизинга обеспечивает возмещение лизингодателю стоимости объекта лизинга в размере менее 75 % его первоначальной стоимости в течение договора лизинга . По истечении срока действия договора оперативного лизинга и выплаты лизингополучателем лизингодателю установленной суммы платежей за пользование имуществом объект лизинга, как правило, подлежит возврату лизингодателю.
При возникновении необходимости в уточнении заявленной декларантом таможенной стоимости товара декларант вправе обратиться в таможенный орган Российской Федерации с просьбой предоставить ему декларируемый товар в пользование под залог имущества или гарантию уполномоченного банка в соответствии с законодательством Российской Федерации либо уплатить таможенные платежи в соответствии с таможенной оценкой товара, осуществленной таможенным органом Российской Федерации.
Активное участие в построении лизинговой сделки для обеспечения оптимальной величины стоимости имущества, получаемого в пользование (а в дальнейшем возможно и в собственность).
Финансовый Л. (Л. с полной окупаемостью) - договор финансовой аренды , по которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное пользование для предпринимательских целей. Особенность данного вида Л. в пользование сдается не оборудование, которое использовалось арендодателем, а новое специально приобретенное лизингодателем для данных целей. Срок аренды , как правило, приближается к сроку службы оборудования и составляет от 70 до 80% амортизационного периода. В течение срока договора имущество практически полностью амортизируется, и лизингодатель за счет лизинговых платежей возвращает его стоимость или большую ее часть. Согласно российскому
Стоимость в обмене (рыночная, ли-видационная, утилизационная) Стоимость в пользовании (инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налого-обложения)
П. Г. Заостровцев (1959) поддерживает мнение, что ДР существует при социализме потому, что собственность на землю отделена от землепользователя (но ведь, по Конституции СССР, земля передана в пользование колхозам в вечное и бесплатное пользование. - Ю. Т.). В недалеком будущем, заявляет он, общественная стоимость начнет регулироваться лучшими колхозами на худших землях.
Еще до принятия указанного закона Правительством Москвы были одобрены предложения Московской лизинговой компании об организации лизинга малых предприятий под ключ. Суть данной формы лизинга заключается в сдаче во временное пользование или долгосрочную аренду созданного арендодателем (при необходимости по согласованию с будущим арендатором) малого предприятия , подготовленного к началу самостоятельной хозяйственной деятельности. Минимальный набор имущественного комплекса включает в себя производственные помещения и/или земельные участки, технологию и оборудование. При необходимости он может быть дополнен запасами сырья и материалов, ноу-хау и заемными оборотными средствами . По окончании лизингового соглашения арендатор вправе выкупить малое предприятие по остаточной стоимости . В целях реализации данных предложений отмеченным распоряжением Москомимуществу поручено начиная с 1994г. ежеквартально выделять в каждой префектуре города на правах аренды не менее пяти помещений (общей площадью по городу 15 000 кв2 в квартал) для вновь создаваемых под ключ предприятий малого бизнеса, а Московской лизинговой компании предоставлено приоритетное право размещения на предприятиях города, имеющих в уставном капитале долю собст-
В российской практике срок списания стоимости нематериальных активов при невозможности его четкого определения составляет 10 лет, но не более срока деятельности организации . При этом в соответствии с действующим порядком (приказы Минфина РФ от 19.10,95 № 115 и от 12.11.96 № 97) нематериальные активы подразделяются на погашающие и не погашающие с течением иремени свою первоначальную стоимость . В частности, к неамортизируемым объектам относятся товарные знаки знаки обслуживания организационные расходы учредителей, внесенные в качестве вклада в уставный капитал бессрочные права пользования стоимость квартир, приобретенных организацией в жилых домах.
Так, при упоминании категории налог в сознании возникает представление о неком движении стоимости в денежном выражении безотносительно какой бы то ни было формы от субъекта, ее создавшего, в пользу правителя или государства. Иными словами, упоминание о налоге вызывает в сознании образ перемещающихся денег из частного пользования в государственное. Но этого явно недостаточно, чтобы управлять этим движением. Следует углубиться в смысл этого движения и понять, как и почему оно происходит, с чего начинается и чем заканчивается, к каким результатам приводит. Это движение есть не что иное, как распределительные и перераспределительные отношения. Они объективны, ибо продиктованы жизненной необходимостью. Вот именно это движение олицетворяют экономическая категория налог и организационно-экономическая категория налогообложение. Следовательно, обращаясь к изучению первооснов налоговых отношений, наука исследует глубинные закономерности воспроизводства и распределения. В этом случае налогообложение как общественно необходимый процесс представляет собой совокупность экономико-правовых отношений, формирующихся при перераспределении части созданной в производстве стоимости сугубо в общественных целях. Но распределить можно только то, что создано в производстве. Именно эту закономерность констатирует наука о всеобщей экономической категории распределения финансы, включающая в себя частные категории налог и налогообложение.
Услуги финансового посредничества состоят в аккумулировании финансово-кредитными организациями временно свободных денежных средств одних институциональных единиц (путем привлечения депозитов, выпуска векселей, облигаций или других ценных бумаг) и предоставлении их в пользование другим институциональным единицам (посредством предоставления кредитов, приобретения векселей и других финансовых активов). Проценты, получаемые финансовыми посредниками за предоставленные средства, должны обеспечить выплату процентов за привлеченные ими средства и быть достаточными для возмещения их текущих затрат и получения прибыли . Стоимость услуг финансового посредничества измеряется косвенным путем как разность между процентами, полученными и выплаченными
Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, т.е. на одном из секторов финансового рынка. Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.
Формы проявления стоимости недвижимости
Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления:
¨ потребительную стоимость;
¨ меновую стоимость.
Потребительная стоимость – это совокупность:
· естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования;
· естественные и общественные свойства товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.
Плодородие и местоположение земельного участка, количественные, и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.
Форма выражения потребительной стоимости – полезность .
Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения.
Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.
Затраты – это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.
Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, элементом удобства для покупателя.
Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.
Нахождение в гражданском обороте – разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.
Таким образом, цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.
Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.
Виды определяемой стоимости недвижимости
Задача практикующих оценщиков – оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки. Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости , соответствующий целям и условиям оценки с учетом:
· международных стандартов оценки;
· перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;
· принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы (рис. 1.2):
1) стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
2) стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.
Стоимость в обмене
· характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары;
· носит объективный характер;
· лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке:
Купли-продажи;
Передачи в залог, в том числе и под кредиты;
Сдачи в аренду;
Внесения в уставные фонды предприятий и т.п.
Формы проявления стоимости в обмене:
· рыночная;
· ликвидационная;
· залоговая;
· страховая;
· арендная;
· утилизованная.
Стоимость в пользовании
· обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования;
· носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.
Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.
Формы проявления стоимости в пользовании:
· инвестиционная;
· балансовая;
· стоимость для целей налогообложения (в России) и др.
Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения.
Области применения и ограничения видов стоимости
Краеугольный камень теории оценки недвижимости – это понятие «рыночная стоимость ».Рыночная стоимостьопределяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости. На практике используются различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности.
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При этом:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая – не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Частой ошибкой начинающих оценщиков является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых произошли эти сделки.
Пока не проведен детальный анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости. Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отражающие реакцию рынка на изменившиеся условия.
Типичной ошибкой является и сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта.
Только в редких случаях сбалансированного рынка, когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость будут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться.
Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, залоговую стоимость кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.
Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.
В статье 69 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специально подчеркивается, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Этим законом устраняются многие юридические сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге зданий и сооружений без определения статуса прав на земельные участки, находящиеся, как правило, в муниципальной собственности.
Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.
На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.
Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если:
· на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
· период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, что бы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
· состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
· при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.
Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости. Например, распоряжением мэра Москвы установлен особый порядок определения размера арендной платы за землю в Москве.
Формы проявления стоимости в пользовании
Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях.
Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.
Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.
Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.
Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.
Согласно Налоговому кодексу РФ налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены. Для частных лиц, владельцев недвижимости, например, приватизированных квартир, налог устанавливается местными органами власти. Так, в Москве такой налог составляет 0,1 % инвентаризационной стоимости квартиры, определяемой бюро технической инвентаризации (БТИ) по специальной методике, имеющей мало общего с определением рыночной стоимости квартиры.
По мере развития рыночных отношений предусмотрен переход к исчислению налога от рыночной или кадастровой стоимости, как это принято в развитых странах. Например, в Испании, для целей налогообложения производится периодическая (один раз в 8 лет) ревизия кадастровой стоимости всех единиц недвижимости муниципалитетов для приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью.
Читайте также:
|
Стоимость обмена носит объективный характер и служит проведению операций с недвижимостью на рынке: покупке, продаже, передачи в залог, сдаче в аренду и другим функциям. К стоимости обмена относят:
Рыночную;
Ликвидационную;
Страховую;
Арендную и пр.
Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.
Ликвидационная стоимость – денежная сумма, в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения, представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.
На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородности.
Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если:
На дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
Период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
Состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
При определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.
Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.
Утилизационная (скраповая) стоимость – стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.
В зависимости от характера аналога различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Под стоимостью воспроизводства принято понимать стоимость объекта собственности, создаваемого по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемый, но по ныне действующим ценам. Стоимость замещения определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений. По мере развития рыночных отношений предусмотрен переход к исчислению налога от рыночной или кадастровой стоимости, как это принято в развитых странах. Например, в Испании, для целей налогообложения производится периодическая (один раз в 8 лет) ревизия кадастровой стоимости всех единиц недвижимости муниципалитетов для приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью.
